地产存量时代房企转型谋变 布局康养赛道能否制造全新“盈利点”？
郭鑫也表达了类似观点◆★■◆◆：“当地产行业进入下行周期，下一阶段的转变之一◆◆★■★■，就是从普通住宅向功能性住宅转移，住宅要附加更多健康管理功能★◆■◆，包括康养地产、康养机构都属于康养产业领域。”
在陵水一家康养酒店，店长阎女士告诉每经记者★■◆★◆■，一般从8月底以后■■，就陆续有老年人组团过来养老◆◆★◆★。“我们这种属于酒店式康养，不配医疗团队，但对于打算长期在海南这边养老的人来说■◆■★■◆，性价比是比较高的★★■★★■。■◆■★■”
据介绍，该酒店式康养机构平均单人开销在4000~5500元/月◆★◆★，组团的人数越多◆◆◆★，居住时间越长★◆■，人均开销也越低。
再如绿地集团◆◆■◆■，于2017年成立绿地康养产业集团，并正式发布康养产业规划■★★，其主打的康养产品为“康养居★◆★◆★◆”■■；首开集团2015年与民营企业寸草春晖合作，筹建了首开寸草公司亚运村养老院；而远洋集团早在2012年便成立了远洋养老，并创立“椿萱茂★★■”健康养老服务品牌◆★。
在走访过程中，有从业人士向每经记者表示，在康养领域布局较深的除了房企外，还有不少险资机构，包括泰康■★◆■、太保■◆、国寿、阳光等。房企布局康养行业与盘活存量资产有一定关系◆★★■■；而险资机构布局康养行业，主要是因为保险资金的长周期特征与康养行业的稳定性匹配性，可以帮助险资机构整合养老服务产业链。
郭鑫提到，康养行业的发展应该是土地、资金、人才和科技四位一体，但土地供给不均衡★◆◆、资金及人才缺乏是康养行业发展面临的难点◆■◆◆，好在科技发展会加快弥补这些不足因素的影响。
据记者梳理，目前已有万科★◆、绿地■■◆、融创★■、远洋、融侨■★◆、复星、保利等数十家房企面局康养领域。尤其是近几年，康养行业更是迎来快速发展期◆★■。
以保利发展为例◆◆★，其从2008年就开始盯上了康养业务，当年即成立健康养老产业发展研究小组，并于4年后在“北京西山林语”项目落地了首个医养结合机构北京和熹会★◆■。至此，也正式进军康养行业。
“我们这里有两栋楼，基础设施主要包括麻将★◆★、钢琴、桌球、KTV等，平常会配备10来名服务人员■★★■★★，除了固定开销外，每月还有1000元的餐饮开销★■，每日三餐，4素4荤■■★。”据阎女士介绍，一般来海南养老的，北方组团过来得比较多。
对于当下康养行业发展存在的问题，陈育骏表示◆■，目前康养行业正变成一个综合服务行业，主要体现在三个维度：一是面对客户的服务★■，第二是内部运营效率◆■■，三是需要考量如何与城市接轨■◆★★★■。“从当下视角来看★■★◆■，康养产业最需要提供的床位并不是活力老人的床位★★，缺口最大的反而是刚性需求的4000多万的强护理人口。■◆■★”
记者注意到■◆，近年来■★■◆◆★，部分房企的康养资产规模迅速增加。在联投置业副总经理、悠乐商业执行董事庞颖看来，以前做地产更多是考虑怎样赚钱、项目利润率如何■★★◆◆，但进入存量时代后，房企会从城市功能升级方面去思考◆■◆，会在原先的居住空间上做加法，而康养与地产有很强的链接性，这也是不少房企选择布局康养领域的重要原因。
据郭鑫介绍◆★◆，康养产业发展到现阶段，已经形成多个细分赛道。比如55岁至70岁的人群，第一需求是旅居，第二需求是高端医疗保健品及抗衰老，第三需求是老年教育■◆，第四需求是传统的适老化改造■■。而75岁以上人群的主要需求则是医疗康复，以及寻求康养机构的照护■★。针对不同客户的需求★★★◆■，都有较大的潜力可以挖掘。
庞颖表示■★◆■★★，以前房企更多的是考虑做空间■★◆■★，现在更多地则是考虑怎样去做社区运营，即怎样把空间利用起来★■★★■■。社区运营可以细分成很多种，比如康养运营、文旅运营、商业运营等，不同企业可以寻找自己的小切口。
“去年我们成立的悠乐商业管理公司，已经有78万平方米的在管面积，就是原来存下来的资产。原先卖不掉的房子运营都非常难，而且很多是在郊区，但这是我们必须解决的问题■◆■★★。”
据机构统计，如果把养老及旅游纳入康养市场范畴，则目前我国康养产业的市场规模在十万亿元以上。
据海南东方市某康养基地宣传资料◆■，一般双人疗养15日的开销在5040~5790元，双人疗养30日的开销在8280~9780元。康养基地内配备滨海慢行步道★◆★■◆、滨海沙滩★◆、休闲躺椅、儿童公园，以及各种游乐设备、各种健身器材等各种设施。
记者在走访中了解到，除了这种规模较小的酒店式康养项目外◆★■★★■，在海南还有不少集健康管理、康复疗养■★◆◆◆■、休闲度假等多功能于一体的康养度假基地，一般包括中西餐厅、大堂吧★■★■◆、商务中心、精品店、茶餐厅和康乐中心等多种配套★■。
本月中旬，每经记者在海南陵水实地走访时了解到，目前当地较为常见的康养项目有两种：一种是酒店式康养，通常由一栋或者几栋楼房组成◆■★◆★★，配上食堂等基础设施和酒店式公寓就能运行；另一种则倾向于复合型康养，一般包括医疗、温泉、乡村■◆、运动等多种复合元素。
而从价格来看，酒店式康养项目比较便宜★■■，基础配套也比较简单■◆◆★。相较而言◆◆■，复合型康养项目的价格更高，配套也更加完备★★★，部分康养中心甚至配套了健康管理、养生康复■■◆◆、心灵疗养等全流程疗养服务。
从店里张贴的价格表来看，如果是1~2人居住单人间，每月每人开销约在5400元；如果是6人组团，每月每人开销约4000元。
中海企业集团康养公司总经理郭鑫则表示，目前康养产业正变成一个综合服务行业■■，其发展应该是土地■◆■■◆★、资金、人才和科技四位一体■★◆◆■，但土地供给不均衡、资金及人才缺乏是康养行业发展面临的难点。
记者在现场看到◆◆★★★■，该酒店式康养机构由两栋独立大楼组成，在进门一楼右侧配备了一个老年活动中心，一楼靠内侧的位置配置了食堂，二楼则配置了几台麻将机和台球桌。整体来看◆★★◆，该酒店式康养和酒店式公寓比较相似。
在众多赛道中■■★◆★◆，康养行业成为房企纷纷涉足并发力的方向之一。部分房企中从事康养业务的相关人士近日在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）采访时表示，房企从事康养产业属于水到渠成的事，因为不少房企这几年积累下来较多存量资产需要盘活★◆■◆★★。与此同时◆■■★◆，从事康养业务，更加考验房企的运营能力。